Superbonus: nuove risposte a quesiti

L’Agenzia delle Entrate si è occupata ancora di “Superbonus”, rispondendo a due diverse istanze di interpello.

Nella prima istanza di interpello, il contribuente ha esposto di essere proprietario di un edificio composto da più unità immobiliari indipendenti funzionalmente. In particolare, compongono questo edificio un’unità immobiliare residenziale con accesso autonomo dall’esterno, un’unità immobiliare ad uso ufficio anch’essa con accesso autonomo dall’esterno ed un’unità immobiliare adibita a cabina elettrica (appartenente alla categoria catastale D/1) con accesso autonomo dall’esterno e della quale l’istante, però, non ha il possesso in quanto oggetto di una servitù in favore dell’Enel.

L’istante ha richiesto chiarimenti riguardo all’applicabilità del “Superbonus” ai lavori su tali immobili.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 21 dell’8 gennaio 2021, ha evidenziato che gli interventi per i quali è ammessa l’agevolazione del “Superbonus” devono essere realizzati su parti comuni di edifici residenziali in condominio; su singole unità immobiliari e relative pertinenze in edifici in condominio (solo per quanto riguarda gli interventi “trainati”); in edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze; in unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno situate in edifici plurifamiliari.

Inoltre, un’unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, come impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento che siano di proprietà esclusiva.

Nel caso di unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi situate in edifici plurifamiliari, non rileva che l’edificio plurifamiliare nel quale si trovano queste unità immobiliari sia costituito in condominio o meno.

La presenza di un accesso autonomo dall’esterno presuppone, a titolo esemplificativo, come chiarito nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 del 2020, che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da un cancello o da un portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o dal cortile o da un giardino di proprietà esclusiva. Successivamente, vi è stata una modifica normativa che ha determinato l’indicazione precisa del legislatore riguardo alla circostanza che per “accesso autonomo dall’esterno” deve intendersi un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Quindi, in virtù di tale modifica normativa, deve ritenersi che l’unità immobiliare abbia un accesso autonomo dall’esterno qualora si acceda ad essa direttamente da strada, sia essa pubblica, privata o in multiproprietà, o da passaggio (cortile o giardino) comune ad altri immobili oppure da un terreno di utilizzo comune e non esclusivo. Si avrà un immobile con accesso autonomo anche nel caso di immobile al quale si accede da strada privata di proprietà di qualcun’altro gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile stesso.

Riguardo al caso specifico, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, presupponendo che l’unità immobiliare ad uso residenziale sia funzionalmente indipendente e disponga di un accesso autonomo dall’esterno e che siano rispettati tutte le condizioni e gli adempimenti previsti dalla normativa in materia, il contribuente istante potrà beneficiare del “Superbonus” per l’unità immobiliare ad uso residenziale.

Non potranno, invece, accedere al “Superbonus” le spese per interventi sulle altre unità immobiliari che non sono residenziali.

Nel secondo caso presentato all’Agenzia delle Entrate, l’istante è proprietario di un’abitazione unifamiliare funzionalmente indipendente con accesso esclusivo da strada pubblica sulla quale intende effettuare un intervento di ristrutturazione, senza demolizione e con ampliamento del volume dell’immobile, che determinerà un miglioramento di due classi energetiche.

L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 24 dell’8 gennaio 2021, ha evidenziato che, nell’ambito degli interventi “trainanti” finalizzati al miglioramento energetico, il “Superbonus” spetta per le spese sostenute per interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che riguardano l’involucro degli edifici, con un’incidenza superiore al 25 % della superficie disperdente lorda dell’edificio.

Inoltre, tra le spese ammesse al “Superbonus”, rientrano anche quelle per la coibentazione del tetto, a condizione che il tetto sia elemento di separazione tra il volume riscaldato dell’immobile e l’esterno, che anche congiuntamente ad altri interventi di coibentazione eseguiti sull’involucro opaco incida su più del 25 % della superficie lorda complessiva disperdente e che gli interventi portino al miglioramento di due classi energetiche dell’edificio, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico ed all’installazione di impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo.

Il “Superbonus” spetta anche per l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica, inteso come intervento “trainato”. Per questo tipo di intervento è richiesto che l’installazione dell’impianto sia eseguita congiuntamente ad uno degli interventi “trainanti” di miglioramento energetico che permette di beneficiare del “Superbonus”. Gli interventi nel loro complesso devono assicurare il miglioramento di due classi energetiche oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta. Gli interventi, inoltre, devono essersi effettivamente conclusi. Altra condizione che deve essere rispettata è quella della cessione al Gestore dei servizi energetici dell’energia non auto-consumata in sito o non condivisa per l’autoconsumo.

Gli interventi, come ribadito dall’Agenzia delle Entrate, possono essere realizzati su edifici residenziali unifamiliari e sulle relative pertinenze. Affinché possa trovare applicazione il “Superbonus”, gli interventi, ad eccezione di quelli di installazione degli impianti fotovoltaici che possono essere eseguiti anche su edifici di nuova costruzione, devono riguardare comunque edifici o unità immobiliari già esistenti.

L’Agenzia delle Entrate ha, poi, richiamato i chiarimenti forniti in precedenza in merito agli interventi di recupero edilizio secondo i quali, qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell’edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta soltanto per le spese riferibili alla parte esistente, in quanto l’ampliamento è da considerarsi comunque come nuova costruzione. Il contribuente, quindi, in questo caso, dovrà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (la ristrutturazione e l’ampliamento) o, in alternativa, dovrà essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione o dal direttore dei lavori.

Anche con riferimento al “Superbonus” trovano applicazione questi chiarimenti e, quindi, la detrazione fiscale spetterà esclusivamente per le spese relative alla parte già esistente dell’immobile.

Quindi, nel caso specifico, l’istante, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla normativa in materia, potrà beneficiare del “Superbonus” per le spese relative alla parte esistente dell’immobile con esclusione delle spese riferite all’ampliamento. Al contrario, riguardo alle spese per l’installazione dell’impianto fotovoltaico, l’istante potrà beneficiare del “Superbonus” per l’importo complessivo di tali spese, senza che assuma rilevanza la circostanza che l’impianto fotovoltaico sia a servizio anche della parte ampliata dell’immobile.