Risoluzione del contratto preliminare, condizioni per il recesso e conseguente risarcimento del danno

Il problema affrontato dalla Cassazione concerne la questione della risoluzione del contratto preliminare e le condizioni affinché possa essere legittimamente esercitato il diritto di recesso e il conseguente risarcimento del danno dovuto a seguito dell’inadempimento del contraente.
Questa volta è la stessa Suprema Corte del 18 febbraio 2008 n. 3954 (pubblicata nell’arretrato del 12 marzo) a pronunciarsi sull’argomento, con una sentenza, che certo non mancherà di alimentare il dibattito.
Il caso si presenta complesso e articolato, pertanto, al fine di una migliore comprensione delle problematiche risulta necessaria un’esposizione dei fatti precisa e dettagliata.
Questo lo svolgimento del processo: con atto di citazione, innanzi al Tribunale Civile di Roma, la società, promissaria acquirente, conveniva in giudizio i promettenti venditori affermando che con gli stessi era stato stipulato un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un fabbricato, il cui prezzo era stabilito in lire 5.080.000.000, di cui 200.000.000 venivano versate, contestualmente, a titolo di caparra confirmatoria.
Successivamente le parti convenivano che la stipulazione del contratto definitivo dovesse avvenire entro il 30 giugno 1994, quando l’istituto di credito avesse perfezionato la pratica di mutuo.
Alla stessa data la promissaria acquirente versava un ulteriore importo in conto prezzo.
Tuttavia i promettenti venditori omettevano di consegnare all’istituto di credito, la documentazione catastale relativa all’approvazione del piano di ristrutturazione del palazzo necessaria all’accensione del mutuo, di conseguenza, quest’ultimo non veniva concesso e i promettenti venditori divenivano terzi datori d’ipoteca.
Orbene alla data del primo luglio 1994 i promittenti venditori comunicavano l’intenzione di recedere dal contratto e la volontà di ritenzione della caparra confirmatoria e del successivo acconto versato.
Ciò premesso la promissaria acquirente chiedeva fosse dichiarata l’illegittimità del recesso esercitato da controparte, la risoluzione del contratto per colpa dei promittenti, nonché la restituzione delle somme versate sia a titolo di caparra che a titolo di acconto oltre al risarcimento del danno in complessive lire 3.000.000.000.
Si costituiva in giudizio la promittente eccependo che il contratto de quo fosse risolto di diritto in quanto il termine indicato nella scrittura del mese di maggio 1994 era di carattere essenziale, ed in ogni caso che il negozio era da risolvere per fatto addebitabile alla promissaria, che non aveva adempiuto l’obbligazione di pagare il prezzo pattuito. La promittente spiegava, altresì, domanda riconvenzionale invocando declaratoria di legittimità del recesso esercitato e in subordine pronuncia di risoluzione del contratto per colpa addebitabile alla promissaria, nonché risarcimento del danno da liquidare, occorrendo, in separato giudizio.
Il Giudice di prime cure pronunciava la risoluzione del contratto per fatto e colpa della promissaria condannando i promettenti alla restituzione delle somme ricevute a titolo di caparra e acconto sul prezzo e rigettava le domande di risarcimento del danno.
Avverso detta sentenza, i promittenti proponevano appello principale, cui la promissoria resisteva proponendo quello incidentale, dinanzi alla corte territoriale della stessa sede, che rigettava la domanda dell’appellata condannandola al risarcimento del danno.
La Corte distrettuale ha osservato che il contratto definitivo non era stato stipulato per fatto addebitabile alla promissaria poiché non si trovava nelle condizioni di provvedere al pagamento del prezzo alla scadenza pattuita ed in merito al risarcimento del danno, la stessa, ha messo in evidenza che la prova di esso, era costituita dal fatto che l’appellata non aveva potuto far fronte ai suoi impegni nel termine previsto e pertanto, l’ingente somma dovuta non era entrata nella disponibilità di controparte, che, qualora l’avesse ricevuta certamente ne avrebbe tratto un utile consistente. Pertanto, nonostante i promettenti avevano chiesto la risoluzione del contratto, questo non impediva che si trattenessero la caparra a titolo di garanzia del loro eventuale maggiore credito per danni.
Avverso questa sentenza la promissaria ha proposto ricorso per Cassazione.
La lettura della sentenza in rassegna, richiede, in primis l’analisi del contratto preliminare che consiste nell’accordo mediante il quale, una o entrambe le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto detto definitivo.
L’interesse che il contratto preliminare consente di realizzare è appunto di creare un impegno provvisorio riservando ad un futuro contratto la completa e definita regolamentazione del negozio.
Il preliminare, quindi, risponde all’intento delle parti di creare un vincolo strumentale e provvisorio in ordine alla stipulazione del contratto definitivo. La normale attuazione di tale vincolo porta alla stipulazione del contratto che rileva come fonte esclusiva del rapporto contrattuale. Il contratto definitivo, dunque, non si pone come la ripetizione del preliminare, bensì come un nuovo accordo che le parti stipulano in conformità del loro impegno e al quale devono riferire tutti gli effetti obbligatori e reali. È pertanto quest’ultimo che costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni relative al principale negozio voluto, poiché il contratto preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare (M. Bianca, Diritto civile; Milano Dott. A. Giuffrè editore 2000).
Detto ciò come è noto gli strumenti che il nostro ordinamento prevede a tutela delle parti sono prevalentemente due, sulla base della volontà o meno di stipulare il contratto definitivo.
Abbiamo il rimedio dell’esecuzione forzata in forma specifica, ex art. 2932 c.c., di cui la parte può avvalersi nel caso di ritardo nell’adempimento dell’obbligo di stipulare il contratto. Questa azione prevede la pronuncia di una sentenza produttiva degli effetti del contratto definitivo non concluso che ha natura costitutiva. I presupposti per esperire l’azione sono, come detto, il ritardo del promettente e l’esecuzione o l’offerta della controprestazione, se esigibile.
L’offerta del promittente alienante si concretizza nell’offerta di stipulazione del contratto mediante invito davanti al notaio con indicazione del tempo e del luogo. Il promissorio contestualmente formula invece l’offerta del corrispettivo.
Nel caso in cui la parte a seguito dell’inadempimento, non intenda ottenere in via coatta la conclusione del definitivo, potrà chiedere la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1453 c.c., infatti nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno. La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l’adempimento; ma non può più chiedersi l’adempimento quando è stata domandata la risoluzione. Dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.

ESSENZIALITÀ DEL TERMINE E INADEMPIMENTO
Il primo motivo di censura sul quale la Cassazione viene invitata a pronunciarsi è quello relativo all’essenzialità del termine e alla natura dell’inadempimento della promissaria.
Il caso sottopostoci non appare di così pronta soluzione.
La ricorrente, infatti, afferma che il termine stabilito dalle parti per la stipulazione del definitivo non fosse essenziale e che l’adempimento dell’obbligazione fosse condizionato dal perfezionamento del mutuo.
A tal proposito appare opportuno spendere alcune considerazioni in merito all’argomento. Sull’essenzialità del termine la giurisprudenza si è pronunciata in diverse sentenze, mantenendo un orientamento costante ed affermando che il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c. risoluzione di diritto del contratto, solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” essendo, questa, considerata come una mera frase di “stile” (Cassazione 18 giugno 1999, n. 6086) quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (nella specie la Corte di Cassazione ha confermato la sentenza con la quale i giudici di merito avevano ritenuto non essenziale il termine che nel contratto preliminare le parti, adoperando l’espressione “entro e non oltre”, avevano fissato per il rogito, basandosi sulla redazione di altra scrittura proprio nel giorno stesso in cui si sarebbe dovuto stipulare il definitivo e sulla testimonianza del notaio circa il presunto consenso del ricorrente alla proroga del termine previsto) (Cass. civ. Sez. II, 17/03/2005, n. 5797).
La ricorrente, inoltre, addiceva l’assenza del carattere di essenzialità del termine, al fatto che lo stesso fosse stato prorogato per ben due volte, ebbene, sul punto la giurisprudenza di legittimità ha però affermato che l’essenzialità del termine non è esclusa dalla sua proroga consensuale (Cassazione, 14 luglio 1989, n. 3293).
È pacifico, pertanto, affermare che il termine essenziale che consente la risoluzione di diritto, senza l’ulteriore obbligo di messa in mora, deve risultare da atti univoci quando è espressamente convenuto dalle parti, qualora non lo fosse, l’essenzialità può essere implicitamente desunta dalla natura dell’oggetto del negozio da valutare in relazione degli interessi perseguiti dalle parti e alla possibilità di realizzarli.
Dal caso de quo non si evince l’essenzialità del termine non potendo rilevare le caratteristiche richieste da questa norma, tuttavia, la Corte si orienta nel ritenere che anche se il termine de quo non possa considerarsi essenziale, in verità il contratto trova la risoluzione a causa dell’inadempimento di non scarsa importanza.
Questo tipo di risoluzione è prevista dall’art. 1453 del c.c. che prevede al primo comma che “nei contratti con prestazione corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno”, tuttavia, l’art. 1455 c.c. afferma che il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altro.
La Corte motiva la propria pronuncia affermando che l’inadempimento posto in essere dalla promissaria abbia la natura di non scarsa importanza, posto che sul punto anche la dottrina è divisa, poiché si contrappone un’interpretazione in chiave oggettiva ed una in chiave soggettiva della norma. Secondo la prima impostazione la norma avrebbe norma avrebbe riguardo alle prestazioni così come dedotte in contratto e quindi dovrebbe, essenzialmente, tenersi presente il profilo funzionale. Secondo l’altra impostazione, al contrario, si dovrebbe risalire alla volontà delle parti per valutare fino a quale punto nella loro intenzione, un dato adempimento può considerarsi importante avuto riguardo alle finalità soggettivamente perseguite in relazione ai singoli interessi che sono stati composti nel regolamento (M. Bianca, Diritto civile; Milano Dott. A. Giuffrè editore 2000).
Recente giurisprudenza si è pronunciata affermando che: “Nel valutare se l’inadempimento del contratto sia stato di non scarsa importanza, ed atto a giustificare una pronuncia di risoluzione del contratto stesso, il giudice deve tener conto sia di un parametro oggettivo che di un parametro soggettivo, che non si pongono però su un piano di parità logica e giuridica, nel senso che solo se riterrà sussistente la gravità dell’inadempimento sotto il profilo oggettivo potrà considerare il profilo soggettivo, che può rilevare solo ai fini di attenuare il giudizio di gravità dell’inadempimento, o di escludere lo stesso inadempimento ma non, al contrario, per far ritenere grave un inadempimento che, sotto il profilo oggettivo, sia stato accertato come scarsamente rilevante” (Cass. civ. Sez. II Sent., 11/03/2008, n. 6463). Ed ancora “Lo scioglimento del contratto per inadempimento – salvo che la risoluzione operi di diritto – consegue ad una pronuncia costitutiva, che presuppone da parte del giudice la valutazione della non scarsa importanza dell’inadempimento stesso, avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. Tale valutazione viene operata alla stregua di un duplice criterio, applicandosi in primo luogo un parametro oggettivo, attraverso la verifica che l’inadempimento abbia inciso in modo apprezzabile nell’economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto in relazione al pregiudizio effettivamente causato all’altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma negoziale; completandosi, poi, l’indagine mediante la considerazione di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti ( come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell’una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell’altra), che possano, in relazione alle particolarità del caso, attenuare il giudizio di gravità, nonostante la rilevanza della prestazione mancata o ritardata” (Cass. n. 1773 del 2001).
Alla luce delle pronunzie menzionate, possiamo rilevare nel caso di specie, indubbiamente un ritardo si era verificato, né esso poteva mai essere sanato, stante la prospettata impossibilità della banca di erogare il mutuo alla promissaria.

SULLA CONDIZIONE DEL CONTRATTO
Sul ricorso presentato innanzi alla Corte, i promissari insistevano sull’esistenza della condizione all’interno del contratto affermando che il perfezionamento del mutuo assurgesse, appunto, a condizione sospensiva dello stesso.
Il codice civile, a tal proposito, all’art. 1353 così recita: “le parti possono subordinare l’efficacia o a risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro ed incerto”.
Consolidata giurisprudenza afferma che la condizione, qualora la legge non ne richieda la modalità espressa di manifestazione, può risultare da fatti concludenti purché l’effettiva volontà di subordinare l’efficacia del negozio al verificarsi di un evento sia univocamente riconoscibile attraverso l’interpretazione del contenuto sostanziale del negozio, inoltre, la condizione non deve necessariamente essere collegata ad un interesse della parti complementare o integrativo degli interessi direttamente riconducibili alla causa del contratto, ma può anche servire interessi ulteriori e diversi, in modo da adattare gli effetti pratici del contratto alle concrete esigenze delle parti, con la conseguenza che anche questo interesse, assumendo giuridica rilevanza, legittima la parte ad avvalersi della condizione.
Nel caso de quo, l’ottenimento del mutuo non si ravvisa quale condizione contrattuale, bensì come metodo di pagamento, pertanto non rileva la mancanza di buona fede.
Qualora il perfezionamento del mutuo fosse stato espressamente previsto come condizione, avremmo avuto un contratto a condizione mista in cui l’evento dipende per un verso dal caso o dalla volontà di terzi e per un verso dalla volontà dello stesso contraente cui è dato predisporre o meno la situazione sulla quale verrà ad operare, in un secondo momento, l’elemento causale.
Tuttavia, anche qualora volesse ammettersi l’esistenza della condizione, c’è giurisprudenza che si è pronunciata su un caso analogo e così ha concluso: “Nel caso in cui le parti subordinino gli effetti di un contratto preliminare di compravendita immobiliare alla condizione che il promissario acquirente ottenga da un istituto bancario un mutuo per poter pagare in tutto o in parte il prezzo stabilito – patto di cui non è contestabile la validità, poiché i negozi ai quali non è consentito apporre condizioni sono indicati tassativamente dalla legge – la relativa condizione è qualificabile come “mista”, dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell’approntare la relativa pratica, ma la mancata concessione del mutuo comporta le conseguenze previste in contratto, senza che rilevi, ai sensi dell’art. 1359 c.c., un eventuale comportamento omissivo del promissario acquirente, sia perché tale disposizione è inapplicabile nel caso in cui la parte tenuta condizionatamente ad una data prestazione abbia anch’essa interesse all’avveramento della condizione, sia perché l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituisce fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista” (Cass. civ. Sez. II, 18/11/1996, n. 10074).
Infatti l’omissione di un’attività in tanto può ritenersi contraria a buona fede e costituire fonte di responsabilità, in quanto l’attività omessa costituisca oggetto di un obbligo giuridico, e la sussistenza di un siffatto obbligo deve escludersi per l’attività di attuazione dell’elemento potestativo in una condizione mista.

BREVI CENNI SUL RISARCIMENTO DEL DANNO
La sentenza in commento ha altresì analizzato la questione relativa al risarcimento del danno, in virtù del fatto che la ricorrente avesse sollevato la mancata legittimità di ritenzione della caparra confirmatoria posta in essere dalla promittente.
Effettivamente, la ritenzione della caparra assurgeva a garanzia del credito maggiore per danni che ha una sua motivazione poiché secondo la prevalente giurisprudenza, la parte che ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento può trattenere la caparra ricevuta, che in questo caso acquisisce funzione di garanzia dell’obbligazione risarcitoria, a titolo di preventivo risarcimento del danno, che dovrà comunque essere dimostrato nella sua sussistenza e ammontare (Cassazione, 14 febbraio 1994, n. 1464). Diverso discorso per gli ulteriori acconti, che non sono versati a titolo di cautela ma come adempimento parziale preventivo e non è quindi giustificato ritenere senza una pronuncia di condanna del contraente inadempiente al risarcimento del danno.
CONCLUSIONI
La Corte in questa sentenza ha dovuto affrontare delle problematiche di elevato spessore che a nostro avviso necessitavano di motivazioni più approfondite. La soluzione proposta relativamente alla mancata esistenza della condizione all’interno del contratto non manca di sollevare dubbi, tuttavia la Corte si è orientata sulla scia di altre pronunzie analoghe che certamente, come sopra esposto, risultano ampiamente fondate in diritto.